ΘΕΜΑ: Η εφαρμογή των Ν. 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013 στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας
Κυρίες και κύριοι συνάδελφοι,
Κατόπιν ερωτήσεων συναδέλφων και των κατά καιρούς διευκρινίσεων που έχουν δοθεί από το ΥΠΕΚΑ επαναλαμβάνονται επικαιροποιημένα τα σχετικά με τη σύσταση και τροποποίηση οριζόντιας ιδιοκτησίας στις περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών που έχουν νομιμοποιηθεί με το Ν. 4178/2013 και τους προγενέστερους αυτού.
Ειδικότερα:
α) Κατά γενικό κανόνα, στις περιπτώσεις αυτές είναι δυνατή η σύνταξη συμβολαίου σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή τροποποίησης αυτής σε ακίνητο εντός ή εκτός σχεδίου, εφόσον συμφωνεί το σύνολο των συνιδιοκτητών ή μονομερώς εάν το επιτρέπουν οι αναγραφόμενοι όροι περί τροποποίησης στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας.
β) Είναι υποχρεωτική η τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, όταν έχει αυξηθεί η επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας με επέκτασή της σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους.
Στην περίπτωση αυτή, χωρίς τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας που να δικαιολογεί τη νέα επιφάνεια, δεν είναι δυνατή η μεταβίβαση της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Παράδειγμα: Έστω, ότι στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας αναγράφεται επιφάνεια του Δ1 διαμερίσματος 80 τ.μ.. Στη σχετική βεβαίωση κανονικότητας του μηχανικού και στην ολοκληρωμένη υπαγωγή της οριζόντιας ιδιοκτησίας μνημονεύονται 5 τ.μ. αυθαίρετη δόμηση (κύρια χρήση) με κατάληψη στους κοινόχρηστους χώρους. Σήμερα δηλαδή η οριζόντια ιδιοκτησία έχει εν τοις πράγμασι συνολική επιφάνεια 85 τ.μ. Μεταβιβάζουμε 85 τ.μ. μόνο μετά από τροποποίηση της σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Αν δεν λάβει χώρα η άνω τροποποίηση, η μεταβίβαση των 5 τ.μ. είναι προβληματική.
Ειδικά στην περίπτωση που η επέκταση και γενικά η νομιμοποιηθείσα αυθαίρετη δόμηση ή χρήση έχει πραγματοποιηθεί σε χώρο κοινόκτητο μεν, αλλά αποκλειστικής χρήσης, είναι δυνατή η μεταβίβαση του χώρου αυτού μαζί με την οριζόντια ιδιοκτησία στην οποία ανήκει η αποκλειστική χρήση, χωρίς να χρειάζεται τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Εξυπακούεται, όμως, ότι ο χώρος αποκλειστικής χρήσης, στη νέα, νομιμοποιηθείσα μορφή του, θα μεταβιβασθεί και πάλι ως χώρος αποκλειστικής χρήσης, δηλαδή κοινόκτητος και ιδιόχρηστος και όχι ως χώρος πλήρους κυριότητας.
γ) Στις περιπτώσεις που στη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας έχει συμπεριληφθεί στην επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας και η επιφάνεια αυθαίρετης κατασκευής, δεν απαιτείται τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Παράδειγμα: Έστω, στη με αριθμό 2000/1998 σύσταση του συμβολαιογράφου Α.Β. το Α1 διαμέρισμα έχει επιφάνεια 60 τ.μ.. Σήμερα, η βεβαίωση κανονικότητας του Ν. 4178/2013 σε συνδυασμό με την ολοκληρωμένη υπαγωγή, που εκδίδει ο μηχανικός Χ αναγράφει 56 τ.μ. με άδεια και 4 τ.μ. αυθαίρετο. Στην περίπτωση αυτή δεν απαιτείται τροποποίηση σύστασης, η σύσταση παραμένει ως έχει.
δ) Στην περίπτωση τακτοποίησης αλλαγής χρήσης χώρων, είτε με το Ν. 3775/2009 είτε με το Ν. 3843/2010 είτε με το Ν. 4014/2011 είτε με το Ν. 4178/2013, ορθόν είναι να γίνει τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας (πλην όμως η τροποποίηση αυτή δεν είναι υποχρεωτική). Σε περίπτωση που δεν γίνεται τροποποίηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, η μεταβίβαση θα γίνει όπως περιγράφεται στη σύσταση και απλώς θ’ αναγράφεται στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο η αλλαγή χρήσης, σύμφωνα με όσα εφαρμόζουμε μέχρι σήμερα.
ε) Είναι δυνατή η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή η τροποποίηση αυτής, εφ’ όσον συμφωνεί το σύνολο της συνιδιοκτησίας, και στις περιπτώσεις κτισμάτων επί της πιλοτής πιλοτής, δώματος, ή άλλου χώρου, κ.λπ..
Όταν γίνεται τροποποίηση της σύστασης, αναγράφουμε:
Α) Όταν έχουμε οριζόντια ιδιοκτησία:
Διαμέρισμα σύμφωνα με την σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας 80 τ.μ., με 10 τ.μ. αλλαγή χρήσης του ημιυπαιθρίου χώρου σε χώρο κύριας χρήσης και 10 τ.μ. αυθαίρετη κατασκευή, σύμφωνα με την ολοκληρωμένη υπαγωγή συνολικής επιφανείας 100 τ.μ. με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο …%.
Β) Όταν έχουμε αλλαγή της χρήσης μαζί με αυθαίρετη κατασκευή:
Υπόγεια αποθήκη σύμφωνα με την σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας επιφανείας 60 τ.μ., στην οποία έχει γίνει αλλαγή χρήσης σε χώρο κύριας χρήσης, και 20 τ.μ. αυθαίρετη κατασκευή (κύρια χρήση) σύμφωνα με την ολοκληρωμένη υπαγωγή …………, δηλ. συνολικής επιφανείας 80 τ.μ. με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο …%.
Γ) Στην πιλοτή:
Ι. Θέση στάθμευσης κλειστή επιφανείας 40 τ.μ., στην οποία έχει γίνει αλλαγή χρήσης σε χώρο κύριας χρήσης, σύμφωνα με το Ν. 3775/2009, ή Ν. 3843/2010, ή Ν. 4014/2011, ή Ν. 4178/2013, με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο ….%.
ΙΙ. Θέση στάθμευσης ανοιχτή επιφανείας 20 τ.μ., στην οποία έχει γίνει αλλαγή χρήσης σε χώρο κύριας χρήσης, σύμφωνα με το Ν. 3775/2009, ή Ν. 3843/2010, ή Ν. 4014/2011, ή Ν. 4178/2013, αποκλειστική χρήση του διαμερίσματος ….
Στην περίπτωση ΙΙ εφ’ όσον λαμβάνει χώρα τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι δυνατόν, εφόσον το επιθυμούν οι συμβαλλόμενοι, να δοθούν και χιλιοστά από την οριζόντια ιδιοκτησία, της οποίας αποκλειστική χρήση αποτελεί η θέση στάθμευσης.
ΙΙΙ. Στην περίπτωση αυθαίρετης δόμησης χώρου της πιλοτής και υπαγωγής του στις διατάξεις των Ν. 3775/2009 ή Ν. 3843/2010 ή Ν. 4014/2011, ή Ν. 4178/2013, δύναται με την τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ο χώρος αυτός να αποτελέσει αντικείμενο ξεχωριστής οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Δ) Στο δικαίωμα υψούν μελλοντικού ορόφου, το οποίο είχε χιλιοστά και η ανέγερσή του έγινε αυθαίρετα:
Το δικαίωμα υψούν του Β’ μελλοντικού ορόφου, στο οποίο ανεγέρθηκε αυθαίρετο κτίσμα 100 τ.μ. σύμφωνα με την ολοκληρωμένη υπαγωγή …………, με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο ….%.
Σημειώνουμε ότι με την υπ’ αριθμ. 1553/2009 απόφαση του Αρείου Πάγου εκρίθη ότι ο αυθαιρέτως ανεγερθείς όροφος επί του δώματος, εφ’ όσον νομιμοποιηθεί, ανήκει κατά κυριότητα σ’ αυτόν που έχει το δικαίωμα υψούν.
Επισημαίνουμε ότι η τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπου αυτή απαιτείται κατά τ’ ανωτέρω, θα πρέπει να γίνεται:
αα) Είτε με την σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών του ακινήτου
ββ) Είτε από τον ιδιοκτήτη της μεταβαλλόμενης από την τροποποίηση οριζόντιας ιδιοκτησίας, υπό την προϋπόθεση ότι έχει αυτό το δικαίωμα από τα οριζόμενα σχετικά στην σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας (δηλ. είτε μονομερές δικαίωμα τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας είτε παροχή σχετικής πληρεξουσιότητας από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες, προς αυτό).
Με τιμή
Ο Πρόεδρος
Γεώργιος Ρούσκας