ΔΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ
– Συμβολαιογράφοι και Υποθηκοφύλακες/ Προϊστάμενοι Κτηματολογικών Γραφείων αποδέκτες της αγανάκτησης των πολιτών για τις εσφαλμένες καταχωρήσεις των τίτλων τους στην κτηματολογική βάση.
– Απολύτως αναγκαίος ο επαναπροσδιορισμός του Κτηματολογίου – Προτάσεις.
– Η πρώτη εγγραφή στα κτηματολογικά βιβλία οφείλει να είναι ασφαλής και να παρέχει τεκμήριο αληθείας και προστασίας σε κάθε συναλλασσόμενο.
– Μείζον πρόβλημα το γεγονός ότι το Κτηματολόγιο δεν έχει ενσωματώσει τη νομική πληροφορία που βρίσκεται καταγεγραμμένη από τη σύσταση του Ελληνικού Κράτους στα Υποθηκοφυλακεία.
– Το Εθνικό Κτηματολόγιο δεν πρέπει να αποτελέσει «Κολυμβήθρα του Σιλωάμ» για τους καταπατητές της δημόσιας γης.
«Είναι απολύτως αναγκαίο και επείγον να συνεννοηθούμε όλοι όσοι έχουμε σχέση με το αντικείμενο για να διορθώσουμε τα σφάλματα στο Κτηματολόγιο. Χρειάζεται ορισμένοι να αντιληφθούν ότι δεν μπορούν, έχοντας διαβήτη και χάρακα να διαχειριστούν εμπράγματα δικαιώματα, έννομες σχέσεις και να ρυθμίσουν την ανθρώπινη συμπεριφορά. Αυτό είναι αδύνατο, δεν έχει γίνει σε καμιά χώρα».
Τα παραπάνω τόνισε ο Γεώργιος Ρούσκας, Συμβολαιογράφος, Πρόεδρος της Συντονιστικής Επιτροπής Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος, Πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείου Αθηνών Πειραιώς Αιγαίου και Δωδεκανήσων μιλώντας στην Ημερίδα που συνδιοργάνωσαν την προηγούμενη εβδομάδα η Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος και η Ένωση Αμίσθων Υποθηκοφυλάκων Ελλάδος με θέμα «Εθνικό Κτηματολόγιο 1995-2016 – Η οικονομική αποτίμηση της μέχρι τώρα πορείας του. Η διεθνής εμπειρία. Προβλήματα στην υλοποίησή του».
Όπως είπε «Το έργο του Κτηματολογίου έγινε αντικείμενο διαχείρισης από συγκεκριμένες επαγγελματικές ομάδες. Η πρωτοβουλία και η δομική δημιουργία του Κτηματολογίου πέρασε στα χέρια μη νομικών, γεγονός που συνιστά μεγάλο λάθος. Απαξιώθηκε ο τίτλος, το συμβολαιογραφικό έγγραφο και η εγγραφή του. Οι συμβολαιογράφοι θέλουμε Κτηματολόγιο, όχι όμως με τα χαρακτηριστικά αυτά που ήδη δημιουργούν προβλήματα στους πολίτες και αυξάνουν την ανασφάλειά τους ως προς την περιουσίας τους. Στο πλαίσιο αυτό καταθέτουμε συγκεκριμένες προτάσεις για το πώς θα πρέπει να εξελιχτεί η διαδικασία κτηματογράφησης, πως θα έχουμε στην Ελλάδα Κτηματολόγιο, το οποίο θα στηρίζεται σε υγιείς βάσεις.
Μια ανώνυμη εταιρεία δεν μπορεί να διαχειριστεί το μέλλον του ελληνικού Κτηματολογίου. Το σχήμα αυτό κοινώς απέτυχε, χρεοκόπησε. Η διαχείριση της ακίνητης περιουσίας είναι δημόσιο αγαθό και πρέπει να προστατευθεί από την Ελληνική Πολιτεία. Όμως αποδείχθηκε σήμερα με τη συζήτησή μας στη Ημερίδα, όπως έχει αποδειχτεί και στις άλλες ευρωπαϊκές χώρες οι οποίες ακολουθούν το «ηπειρωτικό» Λατινικό Δίκαιο η νομική επεξεργασία των εμπραγμάτων δικαιωμάτων είναι και το άλφα και το ωμέγα της προστασίας τους. Και όλοι γνωρίζουμε ότι όπου δημιουργήθηκε αυτό το «Κτηματολόγιο» που λειτουργεί στην Ελλάδα, δε μειώθηκαν τα προβλήματα, αλλά αντίθετα αυξήθηκαν. Δε μειώθηκαν οι αγωγές και οι διεκδικήσεις, αντίθετα αυξήθηκαν, ενώ δυστυχώς έχουμε αναιρέσει βασικές έννοιες του Εμπραγμάτου Δικαίου».
Ο κ. Ρούσκας κατέληξε ως εξής: Το Κτηματολόγιο είναι δύσκολο να επανασχεδιαστεί από την αρχή, χάσαμε 21 χρόνια, μπορεί όμως να επαναπροσδιοριστεί. Να χρησιμοποιήσουμε τα αρχεία μας που είναι εκατοντάδες χιλιάδες έγγραφα, όπως και τα αρχεία των Υποθηκοφυλακείων, να ξεκινήσουμε την επεξεργασία τους από τα σημαντικά, από τα δάση, από την ακτογραμμή και όχι να επικεντρωνόμαστε στην αποθηκούλα των 6, 12 ή 20 τετραγωνικών μέτρων».
Ο Αναστάσιος Μητσόπουλος, Υποθηκοφύλακας Ηλιούπολης, Επίτιμος Πρόεδρος Ένωσης Αμίσθων Υποθηκοφυλάκων Ελλάδος στην ομιλία του υπό τον τίτλο «Η Οδύσσεια ενός θεσμού» μεταξύ άλλων τόνισε:
«Ανατρέχοντας στη διεθνή πρακτική αβίαστα παρατηρεί κανείς ότι καμιά χώρα του κόσμου που ίσχυε το σύστημα μεταγραφών και υποθηκών δεν τόλμησε να ανατρέψει τόσο βίαια το ισχύον ιδιοκτησιακό καθεστώς και να μεταβάλλει τόσο ριζικά το σύστημά της. Ο λόγος είναι ότι η πρώτη εγγραφή στα κτηματολογικά βιβλία οφείλει να είναι ασφαλής και να παρέχει τεκμήριο αληθείας και προστασίας σε κάθε συναλλασσόμενο. Με το Νόμο 2308/1995 επιδιώχθηκε η πλήρης αποκοπή της ιστορικής διαδρομής των τίτλων που αποδεικνύουν την κυριότητα του προσώπου πάνω στο ακίνητο. Με το ευρηματικό σλόγκαν «μόνο η Ελλάδα και η Αλβανία δεν έχουν Κτηματολόγιο», αλλά και το βομβαρδισμό του Έλληνα πολίτη από τις τηλεοράσεις «δήλωσε ό,τι έχεις για να μην το χάσεις» οι ιδιοκτήτες ακινήτων κλήθηκαν στα διάφορα μελετητικά γραφεία με ανεπικύρωτα συμβόλαια, με διάφορα άλλα στοιχεία αμφιβόλου αποδεικτικής δύναμης, να δηλώσουν την περιουσία τους. Δημιουργήθηκε έτσι η αίσθηση στον πολίτη ότι η περιουσία του κινδυνεύει, ότι το κράτος άφησε τους κόπους του απροστάτευτους, αφού δεν είχαμε Κτηματολόγιο. Η αλήθεια είναι εκ διαμέτρου αντίθετη, αφού μέχρι σήμερα τόσο η αστική όσο και η αγροτική κτήση στην Ελλάδα προστατεύονται πλήρως από το σύστημα μεταγραφών και υποθηκών.»
Η Μαρία Χαλκίδου, Συμβολαιογράφος, Αντιπρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Θεσσαλονίκης στην ομιλία της υπό τον τίτλο «Προβλήματα από την εφαρμογή του Κτηματολογίου στις εμπράγματες συναλλαγές – κόστος. Προτάσεις βελτιώσεων» επεσήμανε:
«Οι Συμβολαιογράφοι εισπράττουμε τη δικαιολογημένη αγανάκτηση των πολιτών για τις εσφαλμένες καταχωρήσεις των τίτλων τους στην κτηματολογική βάση, όταν τους υποδεικνύουμε ότι οι ίδιοι με δικές τους δαπάνες, επιμέλεια και ταλαιπωρία θα πρέπει να προχωρήσουν στις αναγκαίες διορθώσεις προκειμένου να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση. Αντιμετωπίζουμε καθημερινά τη δυσλειτουργία της κτηματολογικής βάσης και τις καθυστερήσεις στην έκδοση των πιστοποιητικών. Εύλογα προκύπτει το ερώτημα: Γιατί στα Υποθηκοφυλακεία δεν υπάρχει καμία προδήλως εσφαλμένη καταχώρηση; Προφανής η απάντηση: γιατί οι μεταγραφές και οι εγγραφές βαρών στα Υποθηκοφυλακεία διενεργούνται βάσει δημοσίων εγγράφων, με βάση το συστατικό του εμπραγμάτου δικαιώματος συμβολαιογραφικό έγγραφο, τις δικαστικές αποφάσεις και τις διοικητικές πράξεις και όχι με βάση τις δηλώσεις των πολιτών και την προσκόμιση απλών φωτοτυπικών αντιγράφων των τίτλων από τους οποίους έλκουν το εμπράγματο δικαίωμά τους με τους κινδύνους που αυτό συνεπάγεται (κακόβουλες ενέργειες, παραποίηση των φωτοτυπιών και λοιπά).
Συνοψίζοντας, η κα. Χαλκίδου επεσήμανε ότι χρειάζεται να γίνουν οι εξής δύο κινήσεις: «Πρώτον οδικός χάρτης για την κτηματογράφηση και την εγγραφή των υπολειπόμενων 16,5 εκατομμυρίων δικαιωμάτων για την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου. Απαιτείται αλλαγή πορείας και συγκεκριμένα δημιουργία κτηματολογικών χαρτών, με ανάπτυξη κτηματοκεντρικών ευρετηρίων πάνω στις υφιστάμενες υποδομές των Υποθηκοφυλακείων, καταχώρηση των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί των χαρτών και καταγραφή της περιουσίας του ελληνικού δημοσίου. Το δεύτερο είναι η αντιμετώπιση των προβλημάτων της υφιστάμενης κτηματολογικής βάσης για την οποία νομίζω ότι μπορούμε να μιλήσουμε μόνο για βελτιώσεις, προχωρώντας μεταξύ άλλων σε:
- Οίκοθεν διόρθωση των προδήλων σφαλμάτων από τα κτηματολογικά γραφεία, με αναζήτηση από τα Υποθηκοφυλακεία των προηγουμένων τίτλων.
- Ηλεκτρονική πρόσβαση των Συμβολαιογράφων ως καθ΄ ύλην αρμόδιων θεσμικών δημόσιων λειτουργών στις μεταβιβάσεις των ακινήτων στα κτηματολογικά φύλλα.
- Αντιστοίχηση του ελέγχου νομιμότητας των Προϊσταμένων των κτηματολογικών γραφείων με αυτή των Υποθηκοφυλάκων.
- Διόρθωση του λογισμικού των κτηματολογικών γραφείων σε ότι αφορά τον αριθμό πρωτοκόλλου που λαμβάνουν τα εισερχόμενα έγγραφα.»
Η Ιωάννα Τζινιέρη, Υποθηκοφύλακας Παλαιού Φαλήρου, Μέλος Δ.Σ. της Ένωσης Αμίσθων Υποθηκοφυλάκων Ελλάδας, Μέλος Δ.Σ. της ELRA (European Land Registrar Association) μίλησε με θέμα «Υποθηκοφυλακεία και Κτηματολόγια στην Ευρώπη – Βέλτιστες πρακτικές».
Όπως είπε «με βάση την μέχρι σήμερα πληροφόρηση φαίνεται να προκρίνεται από την Παγκόσμια Τράπεζα καταρχήν η κατάργηση τόσο των Υποθηκοφυλακείων, όσο και της ΕΚΧΑ Α.Ε. και η δημιουργία ενός Νομικού Προσώπου Δημοσίου Δικαίου υπό το Υπουργείο Περιβάλλοντος, στο οποίο θα ενταχθούν οι λειτουργίες και των δύο θεσμών, με τελικό αριθμό τοπικών γραφείων 19 πανελλαδικά. Δεν είμαστε σε θέση να γνωρίζουμε λεπτομέρειες για τις προτάσεις της Παγκόσμιας Τράπεζας, ωστόσο η βασική μας ένσταση είναι η ίδια με αυτή της προηγούμενης ομάδας των Ολλανδών εμπειρογνωμόνων υπό την Task Force. Το βάρος φαίνεται να πέφτει για άλλη μια φορά στο οργανωτικό κομμάτι και στην εγκαθίδρυση ενός ενιαίου φορέα (με τις αυτονόητες συνέπειες σε κόστος και χρόνο για να εγκαθιδρυθεί και να λειτουργήσει ομαλά) και όχι στο ίδιο το έργο του Κτηματολογίου και τον σχεδιασμό του, στον οποίο και εντοπίζονται τα πιο σοβαρά ζητήματα του έργου. Με κυριότερο όλων το γεγονός ότι το σύστημα αυτό δεν ενσωμάτωσε πλήρως τη νομική πληροφορία που βρίσκεται καταγεγραμμένη από τη σύσταση του Ελληνικού Κράτους στα Υποθηκοφυλακεία.
Σε καμία άλλη χώρα που επιχείρησε να μεταβάλλει το σύστημα καταγραφής ακινήτων σε κτηματοκεντρικό δεν έχει παρατηρηθεί το φαινόμενο να μην αξιοποιείται καθόλου η υπάρχουσα πληροφορία, αλλά να δημιουργείται νέα πληροφορία και μάλιστα με διαφορετική νομική ισχύ, αμαχήτου τεκμηρίου, με βάση νέες δηλώσεις των δικαιούχων, φυσικών και νομικών προσώπων. Ωστόσο άλλο ένα αξιοπερίεργο είναι ότι ενώ δεν χρησιμοποιήθηκε η πληροφορία αυτή για να δημιουργηθεί η κτηματολογική βάση, εν τούτοις σε δεύτερο χρόνο κρίνεται σημαντική ώστε να διορθωθεί η κτηματολογική βάση με βάση την πληροφορία αυτή. Το δομικό αυτό λάθος, αν ισχύουν οι πληροφορίες για τους σχεδιασμούς για τις προτάσεις της Παγκόσμιας Τράπεζας, δεν διορθώνεται με την πρόταση που προκρίνεται»
Ο δικηγόρος Νίκος Λαγαρίας, αναφέρθηκε στο σημαντικότατο ζήτημα της προστασίας των δημοσίων κτημάτων και στο ότι τελικά η εισαγωγή του κτηματολογίου, με τον τρόπο που έγινε, δεν αποτέλεσε ευκαιρία ούτε για την απογραφή της δημόσιας περιουσίας ούτε για την διασφάλιση της προστασίας της και την πάταξη της διαφθοράς. «Δυστυχώς για τους Έλληνες και τους φορολογικούς κατοίκους Ελλάδος, το ελληνικό κράτος δεν γνωρίζει, ούτε έχει καταγράψει όλη την ακίνητη περιουσία του. Επομένως δεν είναι καθόλου περίεργο ότι δεν προστατεύει ούτε την υπόλοιπη, που του είναι γνωστή και καταγεγραμμένη, ούτε είναι περίεργο ότι δεν την αξιοποιεί, με κατάλληλο τρόπο, για να αυξήσει τα έσοδά του. Η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης της ελληνικής επικράτειας, θα έπρεπε ήδη να έχει γίνει μέσα στους δύο αιώνες του βίου του νέου ελληνικού κράτους. Το Εθνικό Κτηματολόγιο πρέπει να καταστεί ένα ενιαίο και πλήρες σύστημα δημοσιότητας, για όλα τα ακίνητα της Επικράτειας, ιδιωτικά και δημόσια, δάση και αιγιαλούς και, πάντως, δεν πρέπει να αποτελέσει «Κολυμβήθρα του Σιλωάμ» για τους καταπατητές της δημόσιας γης».
Στην Ημερίδα την εμπειρία τους από τις χώρες καταγωγής τους και τη διεθνή πρακτική μετέφεραν ο Wim Louwman, νομικός, πρώην Chief Registrar του Ολλανδικού Κτηματολογίου, πρώην Πρόεδρος της ELRA (European Land Registrar Association) και ο Benito Arruñada, Καθηγητής Οργάνωσης Επιχειρήσεων στο Πανεπιστήμιο Pompeu Fabra της Βαρκελώνης, πρώην Πρόεδρος της SIDE (Society for Institutional and Organizational Economics).
Ο Wim Louwman ανέλυσε την εφαρμογή του Κτηματολογίου στην Ολλανδία, ένα σύστημα που έχει χρησιμοποιηθεί ως μοντέλο για τη χώρα μας. Από την ανάλυσή του, ωστόσο, καταδείχθηκε ότι υπάρχουν πολλές και σημαντικές διαφορές μεταξύ του Ολλανδικού και Ελληνικού συστήματος με πρώτη και κύρια το γεγονός ότι η Ολλανδία έχει κτηματολόγιο από το 1832, το οποίο δημιουργήθηκε για φορολογικούς σκοπούς, και λειτούργησε παράλληλα με τα υποθηκοφυλακεία (land registries) επί 80 έτη πριν οι δύο θεσμοί συγχωνευθούν σε ενιαίο φορέα, διατηρώντας ωστόσο την αυτοτέλεια τους και εντός του ενιαίου οργανισμού.
Επισημαίνοντας τις διαφορές αυτές, ο κ. Louwman κατέληξε ότι το εγχείρημα του κτηματολογίου στην Ελλάδα ήταν πολύ φιλόδοξο, αφού η εισαγωγή του συνδυάστηκε με ταυτόχρονη επανακαταχώρηση όλων των εμπραγμάτων δικαιωμάτων, αλλαγή σε «σύστημα τίτλων» και τη δημιουργία κτηματοκεντρικού συστήματος με απόλυτη σύμπτωση νομικών και κτηματολογικών ορίων.
Ο καθηγητής Benito Arruñada αναλύοντας τα οικονομικά της αλληλεπίδρασης μεταξύ land registries και κτηματολογίων κατέληξε στο ότι η υποχρεωτική και ακριβής χωρική αποτύπωση των εμπραγμάτων δικαιωμάτων δημιουργεί ένα κόστος δυσανάλογο από το όφελος και αυξάνει σημαντικά τις δικαστικές διενέξεις, ενώ ανέφερε ότι το κτηματολόγιο, εκ του ρόλου του και ως μη νομικός θεσμός, δεν μπορεί να είναι ο μόνο πάροχος πληροφορίας για τα δικαιώματα επί ακινήτων. Καταλήγοντας κατέδειξε ότι η συγχώνευση των δύο θεσμών σε ενιαίο φορέα δεν είναι λειτουργική εν όψει της διαφορετικής φύσης και αποστολής τους, γι’ αυτό και από τις 201 χώρες της έκθεσης Doing Business της Παγκόσμιας Τράπεζας μόνο το 11,44% των χωρών έχουν επιλέξει ενιαίο φορέα κτηματολογίου και καταχώρησης εμπραγμάτων δικαιωμάτων.
Με τιμή
Ο Πρόεδρος
Γεώργιος Ρούσκας