ΘΕΜΑ: Ρυθμίσεις για ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας (άρθρ. 63 Ν. 4582/2018)
Κυρίες και κύριοι συνάδελφοι
Σας αποστέλλουμε, προς ενημέρωσή σας, το κείμενο του άρθρ. 63 του Ν. 4582/2018 (ΦΕΚ 208 Α), το οποίο αφορά στα ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας (condohotels). Με τo προαναφερθέν άρθρ. 63 ορίζεται, μεταξύ άλλων, ότι:
α) επιτρέπεται η σύσταση οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών και η σύσταση ή μεταβίβαση δικαιωμάτων (ενοχικών και εμπραγμάτων σε τρίτους) (παρ. 1),
β) το ποσοστό των τμημάτων των ανωτέρω ξενοδοχείων που επιτρέπεται να πωληθούν ή εκμισθωθούν δεν μπορεί να υπερβαίνει το 40% (παρ. 2),
γ) τα ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας διέπονται από κανονισμό συνιδιοκτησίας και λειτουργίας, που καταρτίζεται συμβολαιογραφικά και μεταγράφεται μαζί με τη σύσταση οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών (παρ. 2),
δ) εγκρίνεται πρότυπος κανονισμός λειτουργίας (με ελάχιστο περιεχόμενο) με απόφαση του Υπουργείου Τουρισμού, ο οποίος προσαρτάται σε κάθε δικαιοπραξία σύστασης, αλλοίωσης, μετάθεσης ή μεταβίβασης εμπραγμάτων ή ενοχικών δικαιωμάτων επί των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών (παρ. 2)
και ε) τα εμπράγματα δικαιώματα και τα δικαιώματα μακροχρόνιας μίσθωσης επί ξενοδοχείων συνιδιοκτησίας σημειώνονται στο περιθώριο των οικείων βιβλίων μεταγραφών των υποθηκοφυλακείων ή κτηματολογικών γραφείων (παρ. 2).
Το πλήρες κείμενο του άρθρ. 63 του Ν. 4582/2018 έχει ως κατωτέρω:
Άρθρο 63
Ρυθμίσεις για τα ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας (condohotels)
- Η περίπτωση εε της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 αντικαθίσταται ως εξής:
«εε. Ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας (condohotels) είναι ξενοδοχειακά καταλύματα της υποπερίπτωσης αα της περίπτωσης α της παραγράφου 2, κατηγορίας τριών (3) ή τεσσάρων (4) ή πέντε (5) αστέρων εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων και εντός ορίων οικισμών πριν από το έτος 1923 ή κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων. Επί των ξενοδοχείων αυτών, με τη μορφή δωματίων ή διαμερισμάτων, επιτρέπεται η σύσταση οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών και η σύσταση ή μεταβίβαση ενοχικών και εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε τρίτους. Η μακροχρόνια μίσθωση συνομολογείται για χρονικό διάστημα δέκα (10) τουλάχιστον ετών.».
- Το άρθρο 18 του ν. 4276/2014 αντικαθίσταται ως εξής:
«Άρθρο 18
Ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας
- Η δημιουργία ξενοδοχείων συνιδιοκτησίας επιτρέπεται και με μετατροπή υφιστάμενων ξενοδοχείων εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων και εντός ορίων οικισμών πριν από το έτος 1923 ή κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, που πληρούν τις προϋποθέσεις του άρθρου αυτού, εφόσον:
α) έχουν κατασκευαστεί νόμιμα ή έχουν υπαχθεί στις ρυθμίσεις των άρθρων 5 έως 7 του ν. 3843/2010, του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 και στις διατάξεις του ν. 4178/2013,
β) διαθέτουν σε ισχύ ή διέθεταν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) και έχουν παύσει τη λειτουργία τους.
- Το ποσοστό των τμημάτων των ξενοδοχείων συνιδιοκτησίας, που μπορεί να πωληθούν ή εκμισθωθούν μακροχρόνια, δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το σαράντα τοις εκατό (40%) της συνολικώς δομούμενης ή δομημένης επιφάνειας του ξενοδοχείου συνιδιοκτησίας.
- Οι φορείς διαχείρισης του ξενοδοχείου συνιδιοκτησίας οφείλουν να διατηρούν το σύνολο των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων του ξενοδοχείου συνιδιοκτησίας, που απαιτούνται σύμφωνα με τις προδιαγραφές για την εξυπηρέτηση των προς πώληση ή προς μακροχρόνια εκμίσθωση δωματίων και διαμερισμάτων, σε λειτουργική ετοιμότητα σε όλη τη διάρκεια του έτους.
- Τα ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας διέπονται από κανονισμό συνιδιοκτησίας και λειτουργίας που καταρτίζεται, με συμβολαιογραφική πράξη, από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, ύστερα από έγκριση του κανονισμού από τον Υπουργό Τουρισμού. Με τον κανονισμό αυτόν, ο οποίος μεταγράφεται μαζί με την πράξη σύστασης οριζόντιων και καθέτων ιδιοκτησιών, καθορίζονται ιδίως:
α) τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών ή των μισθωτών των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών, οι περιορισμοί των δικαιωμάτων τους, καθώς και των λοιπών χρηστών που έλκουν από αυτούς δικαιώματα,
β) τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις επί των κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων, κτισμάτων, εγκαταστάσεων και υπηρεσιών, καθώς και οι περιορισμοί τους,
γ) ο φορέας διαχείρισης και λειτουργίας και τα θέματα που αφορούν τη διοίκηση του ξενοδοχείου συνιδιοκτησίας, καθώς και την εποπτεία και την άσκηση ελέγχου επί των επιμέρους αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών,
δ) οι ελάχιστες παρεχόμενες ξενοδοχειακές και τουριστικές υπηρεσίες προς τους ιδιοκτήτες ή τους μισθωτές των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών σε ετήσια βάση, οι κοινές δαπάνες και ο τρόπος υπολογισμού και κατανομής τους στους ιδιοκτήτες ή τους μισθωτές των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών, καθώς και ο τρόπος και το είδος εκμετάλλευσης των κοινόκτητων χώρων, έργων και υπηρεσιών και κάθε άλλο σχετικό θέμα.
- Οι ιδιοκτήτες ή οι μισθωτές των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών δεν μπορεί να εκμισθώνουν ή να υπομισθώνουν τα ακίνητα σε τρίτους, παρά μόνο σύμφωνα με τους όρους και τους περιορισμούς που καθορίζονται στον οικείο κανονισμό.
- Για τη γνωστοποίηση ξενοδοχείου συνιδιοκτησίας, απαιτείται η τήρηση στο αρχείο της επιχείρησης των δικαιολογητικών της παραγράφου 1 του άρθρου 3, της συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης οριζόντιων και καθέτων ιδιοκτησιών και του κανονισμού συνιδιοκτησίας και λειτουργίας της παραγράφου 4.
- Με απόφαση του Υπουργού Τουρισμού εγκρίνεται πρότυπος κανονισμός λειτουργίας και καθορίζεται το ελάχιστο περιεχόμενό του. Ο εγκρινόμενος κατά τα ανωτέρω κανονισμός συνιδιοκτησίας και λειτουργίας προσαρτάται σε κάθε δικαιοπραξία με αντικείμενο τη σύσταση, την αλλοίωση, τη μετάθεση ή τη μεταβίβαση εμπράγματων ή ενοχικών δικαιωμάτων επί των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών που προβλέπονται στην παράγραφο 1 και δεσμεύει όλους.
- Τα εμπράγματα δικαιώματα, καθώς και τα δικαιώματα μακροχρόνιας μίσθωσης που αποκτώνται επί ξενοδοχείων συνιδιοκτησίας σημειώνονται στο περιθώριο των οικείων βιβλίων μεταγραφών των αρμόδιων υποθηκοφυλακείων ή κτηματολογικών γραφείων. Σημειωτέα πράξη αποτελούν τα σχετικά συμβόλαια μακροχρόνιας μίσθωσης ή μεταβίβασης οριζόντιων ιδιοκτησιών.
- Οι παράγραφοι 6 και 7 του άρθρου 9 του ν. 4002/2011 εφαρμόζονται και για τα ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας.
- Οι διατάξεις του παρόντος εφαρμόζονται και για υφιστάμενα τουριστικά καταλύματα που μετατρέπονται σε ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας.».
Με τιμή
Ο Πρόεδρος Ο Γενικός Γραμματέας
Γεώργιος Ρούσκας Θεόδωρος Χαλκίδης